【所有権移転登記】必要な書類や費用は?

所有権移転登記とは、売買や贈与、相続等で土地や建物といった不動産の所有権を元の所有者から新しい所有者へと変更する手続きのことです。
不動産登記は、不動産の所有権を主張するための大切な手続きです。手続きを行わないとトラブルが発生する可能性が高くなります。
今回は、売買や相続によって所有者が変更になったときの所有権移転登記について詳しく解説していきたいと思います。

■所有権移転登記に必要な書類を知ろう
所有権移転登記の必要な書類は、登記を行う理由によって異なります。
売買と相続での移転登記には具体的にどのような書類が必要なのか確認していきましょう。

●売買による所有権移転登記に必要な書類とは?
不動産の売買契約によって所有権移転登記を行いたい場合、以下の書類を用意しましょう。
・登記申請書
・登記識別情報、または、権利証(登記済証)
・売買契約書(登記原因証明情報)
・売主の印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・買主の住民票の写し(個人番号の記載のないもの)

上記の他、司法書士や弁護士に依頼する場合には、委任状等の代理権限証明情報や代理してもらうひとのマイナンバーや運転免許証といった身分証明書が必要です。
売買による所有権移転登記の問題点として、登記の時期が考えられます。不動産は大きな買い物なので、買主が一括で代金を支払ってくれるとは限りません。そのため多くの場合、分割での支払いになるかと思われます。
支払いが完了しないまま、不動産引き渡し時に所有権移転登記を行うと、買主が支払いを滞納した場合に売主が損してしまう可能性があります。
売買による所有権移転登記は、申請自体の難しさもありますが、登記を行うタイミングについても考えなければなりません。

●相続による所有権移転登記(相続登記)に必要な書類とは?
相続による所有権移転登記のことを相続登記と呼びます。相続登記は、相続の方法によって登記申請時に添付する書類が異なります。
まずは相続登記に共通して必要な書類を確認していきましょう。

●相続登記で共通して必要な書類
・登記申請書
・相続人全員の戸籍謄本、もしくは抄本
・被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
・被相続人が死亡したことがわかる住民除票
・不動産を取得するひとの住民票(複数人の場合は取得するひと全員分)

相続登記を行うにあたり戸籍を集めるのに非常に苦労することが予想されます。特に被相続人が離婚や引っ越し等を理由に転籍を行った場合必要書類が多くなります。
なお、提出した戸籍謄本等の書類は原則として返却されませんが、登記申請時に相続説明図を添付すれば返却してもらうことが可能です。原本を手元に残したいとお考えの方は、相続説明図を添付して申請しましょう。
次に、相続方法別の必要書類を確認していきましょう。

●遺言書によって相続した場合
被相続人が遺言書を残し、それに沿って遺産を分割した場合、登記原因証明情報として遺言書の提出を行う必要があります。
遺言書にも作成方法があり、提出する書類は遺言書によって異なりますのでそれぞれ確認していきましょう。

①被相続人自身が作成した遺言書の場合
被相続人自身が作成した遺言書のことを、自筆証書遺言と言います。自筆証書遺言が自宅で見つかった場合には、裁判所で検認という手続きを行ったうえで、原本を提出する必要があります。遺言書の原本の返却を希望する場合には、遺言書のコピーを用意し法務局で申請を行ってください。
法務局で自筆証書遺言が保管されている場合には、「遺言書情報証明書」を発行することによって、相続登記を行うことができます。

②被相続人が公正証書遺言を残した場合
被相続人が公正証書遺言を残した場合、相続登記を行うには正本、もしくは謄本が必要です。取り寄せる場合は、被相続人が生前に公正証書遺言を作成した公証役場で手続きを行います。

●遺産分割協議で相続した場合
遺産分割協議で遺産の分割を行った場合、「遺産分割協議書」と相続人全員分の「印鑑証明書」が必要です。
遺産分割協議は相続人全員で話し合い、取り決めることを指します。相続人がひとりでも欠けている場合は、その遺産分割協議は無効となりますのでご注意ください。
相続登記は遺産の分割方法によって、用意する書類が異なります。
また、場合によっては検認等の裁判所の手続きが必要になったり、相続人の数によっては取り寄せる書類が多くなったりすることもあるので、難しいと感じた時には司法書士等の専門家に依頼すべきです。

■所有権移転登記の費用は?
所有権移転登記の費用は、登録免許税という税金を納める必要があり、登録免許税は以下のように計算されます。
「登録免許税=課税標準×税率」

課税標準額は、不動産がある地域を管轄している市区町村から通知される固定資産課税明細書から確認できます。
固定資産税課税標準額が無い土地に関しては、登記所が認定した価格が課税標準額となります。
不動産の所有権移転登記の登録免許税の税率は、売買と相続では異なります。
早速それぞれ確認していきましょう。

●売買による登録免許税の税率はどれくらい?
土地の所有移転登記登録免許税は課税標準×1000分の15です。土地以外の不動産については1000分の20となります。
ただし、買主が個人で、一定の要件を満たした住宅用家屋を購入し、購入から1年以内に市区村長に証明書を発行してもらった場合、1000分の1~1000分の3の軽減税率が適用されるケースもあります。

●相続登記の登録免許税の税率はどれくらい?
相続登記の登録免許税は基本的に課税標準×1000分の4です。相続人複数人が不動産の所有者になる場合のそれぞれの負担率は、個々の持分の比率で異なります。

■所有権移転登記でお困りの方は
不動産の売買や相続によって登記が発生した場合、状況によってかなり手続きが複雑になる可能性があります。また、登記申請時に必要な書類が不足していると、不足分を再度法務局に提出しなければならず、登記が完了するまで時間がかかってしまうケースもあります。
しかし、司法書士は登記に精通した専門家です。そのため、ご依頼いただいた場合、ご依頼者様に代わり登記の手続きを行ったり、アドバイスを行ったりすることができます。
不動産の所有移転登記は、所有権を主張するための大切な手続きですので、お困りの際はぜひ当事務所にご相談ください。