不動産の所有者を調べるには?土地・建物は誰の名義になっている?

土地や建物を購入したいと思ったときや、相続等が発生した場合に、その不動産の所有者を確認したいと思うことがあるでしょう。
そのような場合、具体的にどのような手続きをすれば調べられるのでしょうか。
今回は不動産の所有者の調べ方について確認していきましょう。


■不動産の所有者は登記簿情報で確認できる
不動産の所有者を確認するためには、まずは不動産の登記簿を確認することから始まります。
土地等の不動産情報は、公正で円滑な取引を行うことを目的として、登記簿情報は誰でも確認できるようになっています。そのため不動産の全部事項証明書の請求は身分証明証を提示しなくても行うことができます。
不動産の全部事項証明書は住所(地番)、広さ、所有者等の建物に関する情報や、その不動産の権利関連の情報を確認することはできます。
不動産登記情報は、「表題部」、「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の3つに分けられており、所有者に関する情報は「表題部」で確認することが可能です。
また、所有権に関する登記情報は権利部(甲区)からみることができます。
その他所有権以外の権利関連、例えば抵当権設定等については、権利部(乙区)を確認することが可能です。


■不動産の登記簿情報を確認する方法は2つある
不動産登記簿情報を確認する方法は次の2通りが考えられます。
・オンラインで全部事項証明書を請求する
・法務局に直接出向いて不動産の全部事項証明書を請求する


●オンラインで全部事項証明書を請求する
不動産の全部事項証明書はオンラインで請求することが可能です。
メリットとしては、手数料が安くなることです。通常法務局で申請を行う場合、手数料は600円かかりますが、オンライン申請をして郵送で受け取りの場合は500円、オンライン申請をして直接法務局に全部事項証明書を取りに行く場合には480円の手数料となります。
また、オンライン申請は平日8:30から21:00まで受け付けているので、仕事の兼ね合いで、平日の日中法務局に直接赴けない方には便利な制度です。


●法務局に直接出向いて不動産の全部事項証明書を請求する
不動産の全部事項証明書を確認する方法として法務局に直接出向いて申請を行うことが挙げられます。
直接法務局に行くメリットとして、オンライン上では載せられていない登記簿情報を確認できたり、申請方法がわからなかったときに法務局のひとにすぐに確認できたりする点です。


■不動産の登記簿情報で所有者と連絡が取れない場合の対処法は?
不動産の全部事項証明書を取り寄せた後のトラブルとして、記載された所有者と連絡がとれないことです。
土地を取得するには、所有者と話し合いのうえ、所有権移転登記等の手続等を行う必要があります。
そのため、所有者と連絡を取ることは必要不可欠なのですが、所有者が亡くなっている等で、登記に記載されている住所に連絡を取っても、返答が無いケースも考えられます。
このように登記簿を確認しても、すぐに所有者が判明しない土地や所有者と連絡が取れない土地のことを所有者不明の土地と呼びます。
このような所有者不明の土地を取得したいと考えた場合、所有者の住民票を取り寄せて現住所を確認したり、相続が発生していたりする場合には戸籍から相続人調査を行う必要があります。
住民票を取得できるのは基本的に本人または本人と同一世帯の方に限られます。また戸籍の取得についても制限があり、原則として配偶者及び直系血族でないと取得することはできません。
さらに、現状の法律では、公益目的での土地取得でないと認められず、私的目的で「単に土地を購入したい」という理由では取得が認められない可能性が高いです。


なお、年々増加し続ける所有者不明の土地問題については、近く改正法が施行予定です。2023年4月1日には、所有者不明の土地や建物の管理制度が施行する予定で、現在よりも土地を取得しやすくなると思われます。
ただし、手続きが煩雑になる可能性が高いので、登記のスペシャリストである司法書士等の専門家に確認のうえ、利用を検討した方が良いでしょう。


■まとめ
今回は不動産の所有者の調べ方について確認していきました。
不動産の所有者を確認すること自体は、法務局に不動産の全部事項証明書を申請し入手することができます。
しかし、それから先、土地所有者が不明な場合や、取得した場合の所有権移転登記の手続きについては一般の方では難しいと思われます。
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